Quem é o grande vilão do aumento do IGP-M?

13 Aug 2021 | Imóveis
Tempo de leitura: 5 minutos | -

Autor: Marcel Manduca

Introdução

Esse artigo tem por objetivo esclarecer o público em geral, em especial proprietários e inquilinos, sobre o aumento do IGP-M e o impacto que isso gera no reajuste dos aluguéis. O mercado imobiliário adotou o IGP-M como índice de reajuste do aluguel em uma época onde a dinâmica de preços no país era muito diversa da atual, e os consumidores estavam acostumados a uma moeda nacional pouco estável. Nesta mesma época de moeda nacional instável, a influência do dólar em sua composição poderia ser vista inclusive como um ponto positivo. É importante destacar que, não há instrução legal ou recomendação formal, tampouco a FGV que criou o índice, tinha a ideia de que o mercado imobiliário iria adotar o IGP-M como padrão para o reajuste de aluguéis.

O índice financeiro mais utilizado nos contratos de aluguéis é sem dúvida o IGP-M, vamos entender um pouco mais sobre ele?

Composição do índice:

60% DE IPA-M (Índice de preços ao produtor mercado amplo)

30% DE IPC-M (Índice de preços ao consumidor mercado amplo)

10% DE INCC-M (Índice nacional de custo da construção mercado)

O índice tem como propósito acompanhar variações de preços do atacado e servir de referência para indústrias e empresas exportadoras e importadoras.

Por que o IGP-M subiu tanto?

Veja a simulação a seguir:

Valor do aluguel no início do contrato: R$1.000,00

Data do início do contrato: 13-Julho-2020

Periodicidade utilizada para o cálculo do reajuste: anual

Índice utilizado para o cálculo do reajuste: IGP-M

Reajuste em 13-Julho-2021:

Variação do índice: 35,77%

Valor reajustado: R$1.357,67

Em setembro de 2019, o IGP-M acumulava uma alta de 3,37% em 12 meses – ou seja, o salto de um ano para cá foi drástico. Acontece que esse índice é formado por três componentes e todos eles registraram aceleração em 2020. Um dos maiores responsáveis por essa alta é o índice que na composição do IGP-M detém a maior fatia, o IPA-M com 60%. O aumento da soja e do arroz em casca puxaram o IPA-M para cima, consequentemente, um reflexo da alta do dólar e do aumento da demanda interna durante a pandemia.

A pandemia fez os preços das commodities dispararem nos mercados globais, com mais demanda de outros países. A alta do dólar, em paralelo, torna a exportação mais vantajosa para os produtores brasileiros, diminuindo a oferta dentro do Brasil e aumentando os preços.

O impacto da alta do IGP-M na rescisão de contratos de aluguéis

A rescisão antecipada de contratos antes de 12 meses de vigência (ou seja, antes do primeiro reajuste) tem motivos bastante variados. Ainda assim, é possível observar, por meio de análise das negociações, o impacto do descolamento do IGP-M a partir de 2020 na continuidade dos aluguéis.

Na Luagge Imóveis, no fim de cada locação, enviamos uma pesquisa de satisfação para os inquilinos, sendo a desocupação do imóvel, uma das principais questões a saber. Cada vez mais a redução de renda e desemprego, são apontados como os principais motivos da desocupação do imóvel. Muito por força das restrições criadas para frear a pandemia, o que atingiu em cheio o movimento do comércio e varejo.

Somadas as consequências que a pandemia trouxe a economia, mais a incisiva alta do IGP-M, juntas criaram uma bomba jogada no colo dos inquilinos e um grande desafio para os proprietários preservarem seus imóveis ocupados.

Abaixo destacamos alguns percentuais da pesquisa realizada pela FipeZap sobre a queda nos valores de aluguéis em abril/21 em Porto Alegre:

Amostra FipeZap 15.053 anúncios

Variação no mês (abril/2021) -0,42% ▼

Variação acumulada no ano (2021) -2,39% ▼

Variação acumulada em 12 meses -2,46%

*Fonte FipeZap.

Acima, podemos observar que houve uma queda de -2,46% na valorização dos aluguéis em Porto Alegre no acumulado de 12 meses, com isso podemos concluir que muitos inquilinos estão de olho em novas locações do que permanecer no imóvel locado e isto também pode estar puxando a alta de rescisões.

Negociar sempre é o melhor caminho

Antes de mais nada, precisamos entender que o contrato e suas cláusulas são o norte para qualquer decisão, não há dúvidas que precisamos nos ater ao que foi pactuado como índice de reajuste. No entanto, dado as circunstâncias atuais e o descolamento do IGP-M da sua média histórica, precisamos preservar o bem maior do contrato que é a vontade das partes, um de preservar sua renda oriunda do aluguel e do outro lado, quem deseja permanecer no imóvel pagando um aluguel condizente as suas possibilidades.

Conclusão

A Luagge Imóveis vem atendendo a inúmeros pedidos de negociação de reajuste do aluguel e com êxito em mais de 95% das negociações. A sugestão mais utilizada entre proprietários e inquilinos é a substituição do IGP-M pelo IPCA-M, considerando que existe contexto para negociação. O *IGP-M (que registrou 36,81% nos últimos 12 meses) está muito acima do IPCA (que registrou 9,39% nos últimos 12 meses), o que mostra que a alta do “índice do aluguel” tem mais a ver com fatores externos do que internos. Existem muitos vilões que poderiam imputar a alta do IGP-M, a pandemia por exemplo, por fim o que desejamos a ambos os lados, proprietário e inquilino, é que consigam conciliar seus interesses da melhor forma possível. *Percentuais calculados no período de 07/20 a 07/21.

Artigo criado por Marcel Manduca (Diretor da Luagge Imóveis)

Comentários

Deixe um comentário

Posts Relacionados